内房企赴港上市谋高估值梦碎 阳光100称受指数下挫牵连
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谋划七年后，阳光100以街区综合体发展模式的故事敲开了资本市场的大门，遗憾的是，这场仗打得并不完美。3月13日，阳光100在中国香港联交所主板挂牌上市，开盘仅报出低于招股价格的37港元，并一度跌落到305港元的低价位，最终以374港元收盘。3月14日，公司股价报收于373港元/股，下跌027%。
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不过，与同日赴港上市的海昌控股首日股价即破发的结局相比，阳光100上市首日即使曾一度破发，但最终反转，其资本故事或许“讲的稍好一些”。
值得一提的是，有分析人士向《证券》表示，海昌控股的“海洋主题公园”和阳光100的“街区综合体”两个资本故事并未获得投资者的高度认可，内地房企赴港上市获得高估值的梦想短期内将很难实现。
受恒生指数下挫牵连？
“虽然股价刚开始往下走，但是后来我们逆袭了。”阳光100集团常务副总裁范小冲向《证券》表示，“恒生指数当天下挫得很厉害，大部分地产股都下跌了，受当天基本面的影响，我们的股价也曾一度往下走，但最终超过了发行价”。
后来，“阳光100股价一便宜，投资者马上就入场了。”范小冲称，这不是个股的原因，主要是受整个市场状况的牵连，现在是最低点，形势只会越来越好。
值得注意的是，有声音认为，目前二线、三线城市的商业地产项目存在泡沫，而阳光100的大量土地储备分布在二线、三线城市，鉴于此，阳光100难以获得高估值，因此收盘价格也仅仅比发行价高出004港元。
实际上，阳光100的招股说明书显示，截至2013年11月底，阳光100拥有25个开发中项目，折合土地储备约1170万平方米，其中多用途商务综合体及复合性社区分别为530万平方米及640万平方米，分别占土地储备的453%及547%。土地储备多位于天津市、重庆市、武汉市等二线、三线城市。
“我们大量的土地储备虽然在二线、三线城市，但是均在城市中心，不是在郊区。”范小冲进一步称，我们的街区综合体发展模式，体验式商铺等资产在中国香港还是被认同的。
“近两年能够在中国香港成功登陆资本市场的房企，多数是商业地产占比较高。”兰德咨询总裁宋延庆向表示，商业地产相对较高的资产回报率受到了中国香港资本市场的认可。
而在范小冲看来，中国房地产行业经过了近十年的快速增长，慢慢走向顶峰，今后将开始进入常态，不会像过去那样疯长，同时也将更加市场化。街区综合体尤其是体验型和社交型的商业综合体，市场需求会越来越大。
赴港上市谋高估值梦碎
事实上，阳光100招股书显示，公司招股价4港元-48港元，但最终定下的发售价为每股4港元，全球共发行5亿股，根据发售价计算，扣除包销费用、佣金及其它发售费用后，假设不行使超额配股权，阳光100将收取的全球发售所得款项净额估计约为1872亿港元。
值得注意的是，实际上，阳光100上市首日的开盘报价为37港元，甚至低于招股价格的下限，并一度跌落到305港元的低价位，虽然此后反转，最终也仅以高出开盘价004港元的价格收盘。
同日，内地大型海洋主题公园营运商海昌控股赴港上市，开盘报226港元之后，股价亦拾级而下，以全日低位202港元收市，较招股价245港元下跌176%。
据悉，截至去年9月底，海昌控股公司债务权益比率达1608%。海昌控股行政总裁王旭光强调，这是行业特点，若与在美国上市的同行业企业比较，该负债比率仍低。公司今年计划收购大连市及重庆市的两个主题公园，负债比率可降至约101%。
“海昌控股海洋主题公园项目的资产回报率遭到质疑，投资者不看好其收益情况。”宋延庆向表示，与之相比，阳光100的街区综合体发展模式相对有其创新之处，也有市场需求空间。
值得注意的是，海昌控股和阳光100的表现折射出内房企赴港上市获得高估值的梦想遭到了巨大冲击。实际上，《证券》已从多位标杆房企高管处获得这样的论断，“今年房企的资金链偏紧，日子可能不如2013年好过”。
无独有偶，有业内人士认为，相比在市场火爆时期的“捂盘”，现在开发商从拿地到预售的这个开发周期中，几乎是卯着劲加快速度，恨不得4个月就开始预售，回笼现金。同时，开发商已经按照蓄客情况来定销售价格，最终定价即使低于原本预期也要入市。
鉴于此，该人士表示，内地房企赴港上市无法获得高估值可能与之有关。不过，宋延庆认为，内地的中小房企能够成功登陆中国香港资本市场，实际上已经打开了融资大门，这意味着其融资成本要低于内地约4%，这种资金成本优势将为其扩张和长久运营带来机遇。
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